¿Qué novedades trae la nueva Ley de Vivienda y Hábitat (Ley 2079 de 2021) sobre financiación de infraestructuras públicas?

Se evidencian tres disposiciones asociadas a la financiación de infraestructuras públicas referentes a la participación en plusvalía, el derecho real accesorio de superficie y una forma de financiación excepcional de infraestructura matriz a cargo de los urbanizadores.

Participación en plusvalía

Incorpora que los recursos de la participación en plusvalía se puedan destinar a la ejecución de obras de infraestructura de carga general en el suelo en el que se efectuó el cambio de clasificación. Se destaca que, circunscribe el uso de los recursos al suelo sobre el que se causa el tributo. Igualmente, permite la celebración de acuerdos de pago en especie que pueden concretarse mediante contratos de fiducia para la ejecución de las obras en los que las entidades territoriales serían las beneficiarias.

Financiación excepcional de infraestructura matriz

Esta forma de financiación aplica para la infraestructura matriz de servicios públicos de acueducto y alcantarillado en suelo urbano y de expansión urbana. Así, permite que excepcionalmente los urbanizadores ejecuten y/o financien esta infraestructura siempre que se les garantice la recuperación de la inversión y se les asegure la efectiva prestación del servicio. Para esto, contempla la posibilidad de celebrar contratos de fiducia, siendo las entidades territoriales las beneficiarias.

Así mismo, precisa que una vez el prestador de servicios públicos certifique que la infraestructura matriz construida es apta para prestar el servicio, los municipios tendrán la obligación de recibirla y entregarla al prestador respectivo. La entrega de la infraestructura se da con la condición de que su valor no se incluya en el cálculo de la tarifa que se cobrará a los usuarios, de acuerdo con la metodología tarifaria vigente.

Derecho Real Accesorio de Superficie en Infraestructura de Transporte (DRS)

El derecho real accesorio de superficie (DRS) se creó mediante el artículo 97 de la Ley 1955 de 2019 (Plan Nacional de Desarrollo). Este instrumento permite que una entidad pública entregue a un particular denominado superficiario, un área libre aprovechable en inmuebles destinados a infraestructura de transporte para que este los explote y construya a cambio de una contraprestación en favor de la entidad pública propietaria.

Mediante la Ley 2079 se fijan reglas para su aplicación como instrumento de captura de valor para financiar proyectos urbanos de infraestructura de transporte. El artículo 97 mencionado, disponía un término de de treinta (30) años, prorrogables hasta máximo veinte (20) años adicionales, mientras que la Ley 2079 señala que también se podrá otorgar por un plazo máximo de ochenta (80) años, incluyendo prórrogas. Esta ampliación en el plazo, permite desarrollar más proyectos que logren un cierre financiero, por lo que se considera un avance en el uso del instrumento.

Dentro de las reglas fijadas, se destacan las siguientes:

  • Cuando el otorgamiento del instrumento se realice a través de la figura de enajenación de bienes del Estado (literal e, numeral 2°, artículo 2°, Ley 1150 de/2007), el 20% del valor base de venta para participar se calculará sobre el valor presente de los primeros cinco (5) años de vigencia del DRS.
  • Los superficiarios serán responsables por el pago del impuesto de delineación urbana, en calidad de titulares de las respectivas licencias que sean expedidas para el desarrollo o construcción de las áreas aprovechables en el marco de explotación del DRS.
  • Los superficiarios serán responsables por el pago del impuesto predial y de la contribución de valorización de las áreas libres aprovechables sobre las cuales se constituya el DRS.
  • Los predios sobre los cuales se haya constituido el DRS no serán susceptibles del cobro de la plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997.

Se considera que el pago de los impuestos anteriores a cargo del superficiario es coherente con la naturaleza del instrumento, pues será precisamente este el que explote y construya sobre las áreas libres aprovechables y, por tanto, es el que debe estar obligado a asumir las cargas tributarias. En cuanto a la participación en plusvalía, considerando que se trata de inmuebles de propiedad pública (bienes fiscales o bienes de uso público) destinados a infraestructura de transporte, es acertado que se excluya este pago.

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